不動産の売却価格の決め方について

不動産の売却価格を決める際には、「収益還元法」により求めた価格、「原価法」により求めた価格、「適正価格」の3つを確認することが大切です。

収益還元法とは？

収益還元法とは、将来的に予測される不動産の収益力に基づいて価格を算出する方法です。収益還元法は、居住用不動産ではなく、アパートや賃貸マンションなど投資用不動産を査定するときに用いられるケースが一般的。具体的な計算方法は、「直接還元法」と「DCF法」の2つです。

直接還元法とは？

直接還元法とは、不動産事業により生じた1年間の収益額を、当該不動産から得られると想定される「還元利回り」で割って価格を算出する方法です。還元利回りとは、管理費用や修繕費、火災保険料などの経費を除いて算出した利回りで、「実質利回り」とも呼ばれます。

DCF法とは？

DCF法とは、不動産から将来的に得られる収益と売却価格を現在価値に割引き、それを合計して価格を算出する方法です。現在価格に割引くという意味で、「Discounted Cash Flow」の頭文字を取っています。直接還元法よりも計算が複雑なので、精度の高い評価が可能です。

原価法とは？

原価法は、居住用の一戸建て住宅の建物部分を査定するときに利用される方法です。「再調達価格×延床面積×（残耐用年数÷耐用年数）」で求められます。再調達価格とは、今ある建物を取り壊し、同じ建物をもう一度立てると想定したときの費用のことです。

適正価格とは

適正価格とは、「不動産が3ヶ月程度で売れると予測される価格」のことです。3ヶ月とは、多くの不動産売却における「売却活動の開始」から「売買契約の締結」までの日数に相当します。適正価格より高く売り出せば販売期間が長くなり、低く売り出せば短くなると考えられます。

価格を決める際の注意点

不動産の売却価格を決める際は、「類似物件の価格相場を調べておくこと」「住宅ローン残債を把握しておくこと」の2点にご注意ください。

類似物件の価格相場を調べるには、ポータルサイトが便利です。相場をチェックしておかないと、不動産会社からの査定価格が妥当かどうか判断できません。

住宅ローンが残っている場合は、売却価格を住宅ローン残債より高く設定して、売却した金額でローンを一括返済することが一般的です。そのため、事前に住宅ローン残債を把握しておくようにしましょう。