不動産売却の流れ

不動産を売却する際の一般的な流れは、下記の通りとなっています。

• STEP1　情報を収集する
• STEP2　不動産会社に売却の相談を行う
• STEP3　売却する不動産の査定を行う
• STEP4　媒介契約を行う
• STEP5　売却活動を行う
• STEP6　売買契約を行う
• STEP7　決済・引き渡しを行う
• STEP8　確定申告を行う

ここでは、それぞれのステップについて紹介していきます。

STEP1　情報を収集する

売却を検討している不動産がどれくらいの価格で売却できそうかといった相場を調査しましょう。不動産の相場はエリアによって異なることから、街灯の不動産があるエリアではどれくらいの相場で取引が行われているのかをチェックしていきます。不動産のサイトなどで周辺の相場を確認できるため、およその金額を把握しておきましょう。

STEP2　不動産会社に売却の相談を行う

情報の収集が終わったら、早速不動産会社に売却相談を行います。

この時に必要なのは、どれくらいのスケジュールで売却を進めたいのかをはっきりさせておくことと、最低でもどれくらいの金額で売却したいかという点。どのような希望を持っているかによって売却活動も変わってきますので、時間をかけてでも高く売りたいのか、また時間がないためスピードを重視するのかといったところをあらかじめ決めておき、不動産会社と相談をします。

STEP3　売却する不動産の査定を行う

不動産会社は、売却したいという希望を受けた場合には査定を行い、どれくらいの金額で売却できそうかといった目安を立てます。この時に使用される査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。机上査定は不動産の概要や近隣の価格を参考に、実際に物件を見ずに査定を行う方法。また、訪問査定はその名の通り現地に査定担当者が足をはこび、物件の詳細や周囲環境などをじっくりと確認した上で査定を行います。

この時のポイントとしては、査定額は不動産会社によって異なること。手間はかかりますが、複数の不動産会社に査定を依頼することで、より納得できる売却活動が行えるでしょう。

STEP4　媒介契約を行う

相談・査定を行った結果、不動産売却を依頼する会社を決めたら、不動産の買い手候補を募集する不動産と契約する「媒介契約」を結びます。契約時には、不動産の売却価格や不動産会社への手数料、売却活動の方針などもここで決めます。

この媒介契約には3種類あります。１社のみに売却活動を任せるなら「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のどちらかを選択し、複数の不動産会社に依頼をしたいという場合には「一般媒介契約」を選択します。

STEP5　売却活動を行う

媒介契約を締結すると、不動産の買い手を募集するための売却活動が始まります。

インターネットや紙媒体での広告掲載などを行って購入希望者を募り、内覧希望者への対応するが必要になります。もし居住中の場合には、室内の掃除を念入りに行うと購入希望者に与える印象も良くなるでしょう。また、内覧希望は週末に集中するケースが多いため、あらかじめ予定を不動産会社の担当と共有しておくとスムーズです。

STEP6　売買契約を行う

購入希望者が現れ、条件などについて売主と買主双方が合意した場合には、売買契約を締結します。契約は売主と売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行われることが一般的となっています。また、売買契約書には、価格や不動産に関する情報のほか、引き渡しを行う時期などが記載されています。

STEP7　決済・引き渡しを行う

売買契約が締結されると、決済が行われます。ここでは、手付金を差し引いた売買代金の残りを受領します。

その後、引き渡し日を基準とし、固定資産税などの清算を行い、定められた引き渡し日に物件の引き渡しを行うことになります。これまで住んでいた物件を売却する場合には、引越し業者の手配なども必要になります。

STEP8　確定申告を行う

場合によっては、売却を行った翌年の2〜3月頃に確定申告が必要になります。確定申告が必要になるケースとしては、不動産の売却によって売却益を得た場合など。利益に対して譲渡所得税を収めることになります。

ここで注意したいのが、不動産を売却する際には条件によっては特別控除や軽減税率の適用があるという点。また、不動産売却によって損失が出た場合に譲渡損失金額について翌年以降3年内の総所得金額などから繰越控除できる場合もありますので、不動産会社に相談してみましょう。