不動産売却する人が注意すべきトラブルまとめ

不動産売却で多いトラブル

このページでは不動産売却に関するトラブルをまとめました。

仲介手数料のトラブル

不動産売却をするときに特に注意が必要なトラブルとして挙げられるのが、仲介手数料に関するものです。不動産会社に不動産売買を仲介してもらう場合、仲介手数料が発生しますが、その計算方法や支払時期は契約時に決定します。ちなみに、仲介手数料は法律で支払金額の上限が決められています。

景品表示法で定められた仲介手数料の上限額

• 200万円以下の金額：取引額の5％
• 200万円超400万円以下の金額：取引額の4％
• 400万円超：取引額の3％

一部には、法外な金額の仲介手数料を請求する悪質な不動産会社も存在するため注意が必要です。また、重要なのは上記の金額があくまで上限額であるということ。

中には値引きをした金額や無料で対応をしてくれる不動産会社もあるため、十分に比較検討してから契約するようにしましょう。

媒介契約のトラブル

媒介契約に関するトラブル、特に「囲い込み」も注意しましょう。「囲い込み」とは、不動産会社が物件情報を公開せずに、他社からの問い合わせを制限する行為のことです。

買い手を自分で見つけることができない専属専任媒介契約で、売却を急いでいるケースに多く見られます。売り手と買い手両方から仲介手数料を得ることが目的の悪質な手法です。囲い込みが原因で、売却が遅れたり、物件が安価に売りさばかれたりします。

トラブルを避けるためには、専属専任媒介契約を結ばずに、自分で買い手を見つける選択しを残しておくことも大切です。

物件のトラブル

物件のトラブルは、特に隠れた瑕疵(かし)に関するものが多い傾向があります。瑕疵とは傷や欠陥のことで、隠れた瑕疵とは、不動産の購入時に買主が発見不可能な欠陥のことを指します。

売主が発見できていなかったもので、故意や過失が無いケースでも「契約不適合責任」という法律上の責任が発生し、売却後に賠償請求されることがあります。そのため、不動産売却をする際は、物件の状況を正確に把握して不動産会社や買い手側に伝えるようにしましょう。事前に「ホームインスペクション」と呼ばれる住宅診断を受けること、瑕疵保険に加入することも視野に入れてみるといいでしょう。

支払いのトラブル

支払いに関するトラブルで特に多いのは、契約後に買主からの支払いがない事例です。

具体的には、ローン審査がおりる前に売買契約を結んで、手付金も支払われているものの、肝心のローン審査に通らないことが原因で残額の支払いができなくなるパターンが多いようです。こういった場合においては、手付金の返却方法、媒介契約の取り扱い、及び残金の支払いが問題になってきます。

トラブルを未然に防ぐためには、契約締結前に買主に実際にローンが組めるか確認してもらうこと、買主との間でローン特約に関する契約書記載の解釈について合意を得ておくことが重要です。

契約解除に関するトラブル

契約解除に関する問題は不動産売却においてトラブルに発展しやすいものです。

悪質な業者を選んでしまった場合に、業者側に都合の良い契約にされていたり、記載されるべき事項が故意に抜かれていたりします。これらの問題を未然に防ぐためには、売買契約締結前に契約解除する場合の明確な取り扱いを決めて共有しておくことが大切です。

不動産売却時のトラブルを未然に防ぐには

これまで挙げたようなトラブルを未然にふせぐための方法として、各トラブル共通で言えることは、不動産売却に関する知識をつけることです。知識のないまま実際に売却に関する行動を行ってしまうと不動産会社から提供される情報を鵜呑みにしてしまう可能性が高いので、事前にしっかりと調べた上で行くようにしましょう。

不動産売却に関する知識をつける

売主として覚えておくべき知識としてまず挙げられるのが、瑕疵(かし)担保責任=契約不適合責任です。瑕疵担保責任によるトラブルは、その責任が売主に対して追及されることが多いのが現状です。

具体的には、自分が知っている建物の欠陥を買い手側に通知することなく取引をして、後に賠償請求されるケースのことを指します。瑕疵担保責任の概念自体を事前に理解しておくとトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

契約前に売買契約書にしっかり目を通す

トラブルを未然に防ぐための基本として、契約前に売買契約書に目を通すようにしましょう。契約書の各項目全てに目を通すことが難しい場合でも、契約解除関連の事項は細かく確認しておくと金銭的なリスクを減らすことができます。

解約手付については、約款で「売主から買主へ契約解除を申し出る時は手付金の３倍、買主から売主へ契約解除する時は手付金の放棄」という内容が記載されているか確認しておきましょう。住宅ローン特約については、「住宅ローンが否決の場合は白紙解約」という内容、「住宅ローン特約に関する期限」が記載されているか確認しておきましょう。

不動産売却にトラブルに遭遇した際の対処法

相談窓口を以下に記載します。実際にトラブルになってしまったら相談してみましょう。

・取引した不動産会社の営業責任者

・取引した不動産会社の相談窓口

・取引した不動産会社が所属する団体相談窓口

・弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、測量士等の専門家

・都道府県庁の相談窓口

・国土交通省各地法整備局

・その他、国民生活センターや各都道府県の県民生活サービスセンター、消費生活相談など