不動産売却をするタイミング

相場で売るタイミングを計る

まずは、不動産の相場を確認して売るタイミングかどうか判断する方法が挙げられます。この時に参考にできるので国土交通省が不動産取引価格情報をもとに発表している「不動産価格指数」。不動産価格がどのような動向になっているのかを確認するのに役立てられます。

例えば、相場が右肩下がりが続くのであれば早く売ったほうが得だといえますし、右肩上がりなら遅く売るのが得といえるでしょう。ただし、相場の傾向がいつまで続くのかがわからない点が難しい部分。そのため、自分が売却したい不動産の相場について不動産業者に尋ねてみると良いでしょう。

築年数で売るタイミングを計る

家は築年数が経てば経つほど売却価格は下がっていきます。これは、当然築年数が経過するごとに老朽化して価値が下がっていくことに加えて、中古の一戸建て購入を希望している場合には、築年数が浅い家を購入したいと考えている人が多い点が理由となっています。

このことから、一戸建てを売却するのであれば、築20年以内に売却するのがおすすめといわれています。木造建築の場合、一戸建て住宅の耐用年数は22年となっている点から建築から20年以上経過している家は古いと認識されて売却しにくい傾向があります。さらに、中古の一戸建ての場合には築40年以上となると建物の価値がゼロになるといわれていますので注意しましょう。

また、マンションの場合も築年数が経過するごとに価値は下がっていきますが、築10年以内が売却タイミングとしておすすめといわれています。

税金で売るタイミングを計る

また、家を売るタイミングによって節税につながる場合もあります。

家を売却して利益を得た場合には、譲渡所得税（所得税と住民税）がかかってきます。しかし、譲渡所得税は不動産を所有していた機関により税率が変わります。不動産を売却した年の1月1日時点において、譲渡する不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として「39.63％（所得税30.63％、住民税9％）」、5年を超える場合には長期譲渡所得として「20.315％（所得税15.315％、住民税5％）」の税率が適用されます。このことから、5年を超える期間所有してから売却すると節税に繋げられます。

また、マイホームを売却した場合には、3000万円の特別控除の特例があります。この場合は所有期間については特に関係ないものの、以前住んでいた家が空き家になった場合には、空き家になった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

さらに、家を売却した年の1月1日時点においてマイホームの所有期間が10年ある場合には、上記のマイホームを売却した場合の3000万円の特別控除を使用した後の譲渡所得を、軽減された税率で計算できます。軽減された税率は、譲渡所得が6000万円までの部分は「14.21％（所得税10.21％、住民税4％）」、譲渡所得が6000万円を超える部分は「20.315％（所得税15.315％、住民税5％）」となっています（2037年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1％を加算）。以上から、所有期間10年をめどとして売却を検討する、という手もあります。

ローン金利で売るタイミングを計る

住宅を売却するタイミングとして、低金利の時に売却するのもひとつの方法です。これは、購入者がローンを組みやすい時期であるため。現在も低金利であるということから、ローン金利から考えると家を売りやすいタイミングであるといえます。

季節で売るタイミングを計る

家を売る場合には季節についても意識すると良いでしょう。特に家が売れやすいのは、2〜3月とされています。これは、新年度が始まる4月までに引越しを完了させたいと考える方が多いため。転勤や子どもの進学も家の購入を検討する人が多くなるタイミングとされています。そのため、2月〜3月にはいえを売り出せるように準備しておくと良いでしょう。 逆に、1月と8月は家が売れにくいタイミングであるといわれています。

ライフスタイルで売るタイミングを計る

家の売却を考えるタイミングとしては、子どもが進学する、家族構成が変化するなどライフスタイルが変わるといったものも考えられます。子どもが増えたり成長して、今住んでいる家だと部屋が足りないとったケースや、逆に子どもが独立を認め、夫婦2人暮らしにちょうど良いサイズの住まいを探すなど、住み替えの理由はさまざまです。

このように、ライフスタイルに変化が起きて今住んでいる家の間取りでは対応できなくなった、ということであれば家の売却を検討するタイミングといえるでしょう。

家を早く売るコツ

家を早く売るためには、まずは信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。その不動産会社が得意とする分野やエリアをしっかりと調べた上での選択がおすすめです。また、不動産会社の担当営業の実績や得意なエリアなどを聞いておくのも良いでしょう。いろいろと話しているうちに、その担当者が売却に慣れているかどうかがわかってくるはずです。 また、早期に売却をしたいのであれば、それまでの手続きをスムーズに進めることも大切です。そのため、査定に必要な書類を準備したり、値引き交渉が入った時にはどのくらいを最低価格ラインにしておくかなど、前もって準備をしておくのも早く売却を行うポイントといえます。

さらに、何らかの事情があって可能な限り早く売却を行いたい場合には、不動産会社の「買取」も検討しておくと良いでしょう。買取を利用する場合には、市場価格よりも買取価格が下がってしまうものの査定が完了すればすぐ家を売却できます。

不動産価格に大きな影響！？2022年問題

不動産業界が注目している問題として「2022年問題」と呼ばれるものがあります。これは、生産緑地法と呼ばれる法律が関連しています。この新生産緑地法では、生産緑地として指定されている土地は、最低30年間農地や緑地として土地を維持しなければならないといった制限がある代わりに、税制面での優遇が受けられると定められています。

生産緑地の指定は1991年から開始されていることから、その多くの土地が2022年で指定から30年が経過します。そのため、税制面での優遇が受けられなくなった農地が戸建てやマンション用の土地として売り出される可能性があります。このことから、不動産の地価に大きな影響を与え、さらに賃貸不動産に関しては空室が増えてしまう可能性があると指摘されています。これが「2022年問題」と呼ばれているものなので、不動産の売却を検討している方はぜひ覚えておきましょう。